Юридическая консультация в Беларуси

Юридическая консультация в Беларуси

Способы финансирования строительства жилья в Беларуси.

Каким образом может вестись финансирование жилищного строительства . Почему некоторые инструменты финансирования не развиваются в Беларуси? Это корреспонденту «Звязды» пояснили в Национальном банке нашей страны.

В соответствии с мировым опытом инвестирование в жилищную сферу может осуществляться, как правило, несколькими способами . ипотечное кредитование, жилищные строительные сбережения, жилищные облигации, государственный заказ на строительство, финансовая аренда (лизинг) жилья, строительство за счет средств предприятий и организаций . В каждом из этих случаев, по словам специалистов Нацбанка, обязательно присутствует какой-нибудь источник финансирования . Это могут быть личные средства инвесторов (граждан, организаций), вовлеченные средства (займы, кредиты, в том числе льготные), а также безвозмездная финансовая помощь государства. Рассмотрим каждый вид в отдельности.

Ипотека — это залог недвижимого и другого имущества, которое законодательно приравнивается к недвижимому. Она может обеспечивать обязательства по кредитным договорам, договорам займа, купли-продажи, аренды, подряда и другим. К факторам, которые сдерживают развитие отечественного ипотечного рынка . можно отнести.

общие экономические показатели (мировая практика свидетельствует, что ипотека является перспективной там, где годовая инфляция не превышает 6% в национальной валюте.

разница между доходами населения и стоимостью недвижимости ( жилье слишком дорогое при нынешнем уровне доходов населения, поэтому, как бы ни смягчались условия ипотечного кредитования, спрос на него может очень долго оставаться на низком уровне.

проблема удовлетворения банком своих требований к кредитополучателям, не выполняющим обязательства по кредитному договору, за счет реализации предмета ипотеки.

проблемы обращения закладных (именных ценных бумаг, удостоверяющих право владельца на получение исполнения по обязательству, что обеспечено ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства.

отсутствие механизма привлечения в ипотечную систему долгосрочных ресурсов через выпуск ценных ипотечных бумаг, без которых рефинансирование ранее выданных кредитов невозможно.

Жилищные строительные сбережения.

В Нацбанке объясняют, что сейчас развитие системы жилищных строительных сбережений сдерживает опять-таки высокий уровень инфляции. Эта система наиболее эффективно работает при уровне инфляции не более 8-10 процентов в год. Кроме того, для создания правовой основы функционирования строительных сбережений необходимо принятие соответствующего закона. Последнее обеспечит формирование экономической заинтересованности физических лиц по накоплению денежных средств для строительства (реконструкции) и приобретения жилья с учетом интересов банков и государства.

« Надеемся, что в нашей стране система стройсбережений придет на смену льготному кредитованию граждан. При этом, безусловно, государство должно будет оставить за собой право обеспечивать жильем наиболее социально незащищенные категории граждан, которые имеют в нем потребность », — говорят в Национальном банке.

Это именные ценные бумаги, удостоверяющие внесение денег на строительство определенного размера общей площади жилого помещения ее владельцем. Номинальная стоимость облигации может быть выражена в белорусских рублях или иностранной валюте. « При этом, согласно инструкции Министерства финансов Республики Беларусь, в бумаге обязательно указывается эквивалент стоимости в квадратных метрах, который не может быть изменен и равняется не менее 0,1 кв. метра общей площади помещения », — уточняют специалисты Нацбанка. Срок обращения таких облигаций, как правило, равен сроку строительства дома.

Жилищные облигации могут приобретать (и во время размещения, и во время обращения) юридические и физические лица, заключившие в простой письменной форме договор с тем, кто их выпустил. Документ должен предусматривать обязательства последнего по строительству жилых помещений перед владельцем облигаций.

Кстати, сегодня в Беларуси около 30 застройщиков работают с использованием жилищных облигаций. Большинство из них — в Минске. Однако использовался такой инструмент также при строительстве жилья в Гродно, Солигорске и Гомеле.

Госзаказ на строительство.

Совсем недавно появился Указ Президента № 215 « О некоторых мерах по совершенствованию строительства (возведения, реконструкции) жилых помещений » (8 мая 2013 года). Он предусматривает ежегодное формирование программ государственного заказа на строительство жилых помещений.

Суть госзаказа в том, что на этапе строительства жилых помещений граждане исключены из инвестиционного цикла: строительство осуществляется заказчиками в лице коммунальных унитарных предприятий по капитальному строительству, а также иных государственных организаций с долей государства в уставном фонде более 50% на основе решения городского или районного исполкома. На эти цели заказчики имеют право получать льготные кредиты, которые предоставляет Беларусбанк за счет ресурсов, определенных Советом Министров Беларуси по согласованию с банком, в пределах общего объема льготных кредитов, предусмотренных на выполнение программы жилищного строительства на очередной год.

У механизма госзаказа есть ряд преимуществ.

сокращение сроков строительства за счет непрерывного финансирования, что приводит к снижению стоимости.

максимально рациональное использование государственных средств.

предоставление гражданам готового продукта по окончательно сформированным ценам.

Следует отметить, что ранее в республике механизм финансирования жилищного строительства на основе государственного заказа не применялся, поэтому практического опыта по его применению нет.

Финансовая аренда (лизинг) жилья.

Это аренда жилья с правом выкупа. Делается так: лизинговая компания передает получателю жилую недвижимость на основе договора аренды (на 20-30 лет) с правом выкупа . в том числе досрочного. Однако отечественным законодательством запрещено предоставление лизинговых услуг физическим лицам. « Внедрение этого инструмента потребует принятия законодательного акта, который будет регулировать правоотношения по финансовой аренде, в том числе для физических лиц », — уверены в Нацбанке.

Строительство за счет предприятий и организаций.

« Развитию жилищного строительства для тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий, могло бы способствовать привлечение доходов предприятий и организаций в этот процесс », — считают специалисты Национального банка. Заниматься этим юридические лица могут двумя способами.

заключать договоры с застройщиком и строить жилье за счет личных средств и (или) с привлечением кредитных ресурсов и дальнейшей продажей построенных квартир работникам в рассрочку, а также предоставлением в аренду.

предоставлять займы работникам для выкупа жилья и компенсации процентов (всей суммы или части) за пользование банковскими кредитами, полученными на строительство или приобретение жилья.

Владислав Кулецкий, 19 июня 2013 года.

Источник: газета «Звязда», в переводе: idate=2013-06-19.

Считаете текст полезным? Поделитесь с друзьями.